Письмо Министерства юстиции Украины "Относительно государственной регистрации права пользования на недвижимое имущество"

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ

ПИСЬМО

от 20.04.2011 г. N 248-0-2-11

<...>

В связи с Вашим обращением <...> в Министерстве юстиции рассмотрено письмо <...> относительно отдельных вопросов, связанных с государственной регистрацией права пользования на недвижимое имущество, и сообщается, что в соответствии с частью второй статьи 11 Гражданского кодекса Украины (далее - Кодекс) основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в частности, договоры и другие сделки.

Договором является договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (часть первая статьи 626 Кодекса).

Момент, с которого договор считается заключенным, то есть момент, с которого у сторон договора возникают взаимные права и обязанности, определен в статье 640 Кодекса.

Следовательно, с учетом приведенного гражданские права и обязанности у сторон договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают с момента заключения такого договора, разумеется, если иное не предусмотрено самим договором (например, с момента передачи имущества). В случаях, установленных статьями 793 и 794 Кодекса, таким моментом являются нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора соответственно.

Что касается государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями и правовых последствий отсутствия государственной регистрации такого права, то подчеркиваем, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона Украины от 11 февраля 2010 года N 1878-VI "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты Украины", то есть начиная с 16 марта 2010 года. Такое утверждение основывается на том, что именно данный Закон содержит норму относительно проведения регистраторами бюро технической инвентаризации государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.

Также в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года N 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 года N 1692/5), зарегистрированным в Министерстве юстиции 18 февраля 2002 года за N 157/6445 (далее - Временное положение), такая государственная регистрация является обязательной. В свою очередь нормы Временного положения, действующие до 1 января 2012 года, не связывают момент государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями с возникновением у сторон взаимных прав и обязанностей в соответствии с договором.

Как указывалось выше, гражданские права и обязанности в отношениях найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают на основании соответствующего договора, поэтому определенные негативные правовые последствия у сторон таких правоотношений могут возникать как в связи с заключением договора (в частности, несоблюдение письменной формы, нотариального удостоверения договора и т. п.), так и в связи с ненадлежащим его исполнением (просрочка оплаты за пользование имуществом и т. п.), однако не в связи с отсутствием государственной регистрации такого вещного права.

Следует отметить, что в понимании Временного положения государственная регистрация прав - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является дополнительной гарантией защиты прав и законных интересов, возникающих на основании заключенных договоров, как в отношениях между сторонами таких правоотношений, так и в отношениях с третьими лицами, в том числе с органами власти.

В то же время подчеркиваем, что с 1 января 2012 года государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями будет осуществляться в порядке, определенном Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и другие законодательные акты Украины", поэтому исходя из положений части третьей статьи 3 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" будет изменен момент возникновения права пользования в соответствии с договором найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) - такое вещное право будет возникать именно с момента его государственной регистрации.

С уважением,

Министр 

А. Лавринович